Neubau vom Bauträger kaufen: Worauf es im Vertrag wirklich ankommt

Ein Haus oder eine Wohnung direkt vom Bauträger zu kaufen, klingt für viele Käufer zunächst komfortabel: Grundstück, Planung und Bauausführung kommen aus einer Hand. Gerade beim Erwerb einer Immobilie, die noch nicht fertiggestellt ist, entscheidet jedoch der Vertrag darüber, wie sicher der Weg bis zur Übergabe wirklich wird. Denn ein Bauträgervertrag verbindet den Erwerb von Grundstück oder Miteigentumsanteil mit der Errichtung des Gebäudes und ist im Bürgerlichen Gesetzbuch gesondert geregelt.

Von der Planung zur fertigen Immobilie: Was im Vertrag klar geregelt sein muss

Beim Kauf einer Immobilie in der Planungsphase erwirbt man nicht nur die Lage und die Fläche, sondern auch eine Leistungszusage. Daher sollten Baubeschreibung, Grundrisse, Wohnflächen, Ausstattungsdetails, Sonderwünsche, Energieeffizienz, Stellplätze, Außenanlagen und Fertigstellungstermine präzise festgelegt sein. Formulierungen wie „hochwertige Ausstattung“ oder „nach Wahl des Bauträgers“ bieten Käufern oft zu viel Interpretationsspielraum.

„Es ist entscheidend, dass alle Angaben aus Prospekten, Visualisierungen und mündlichen Zusagen ihren Weg in die Vertragsdokumente finden“, erklärt Bernd Lehmann, Geschäftsführer von REGIOGRUND Immobilien. „Nur was schriftlich fixiert ist, kann später eingefordert werden, insbesondere bei der Bemusterung, Raumaufteilung und technischen Anlagen.“

Ratenzahlung nach Baufortschritt: Warum der Zahlungsplan sorgfältig geprüft werden sollte

Beim Erwerb von Bauträgerimmobilien erfolgt die Kaufpreiszahlung in der Regel in Raten entsprechend dem Baufortschritt. Die Makler- und Bauträgerverordnung bietet hierfür wichtige Rahmenbedingungen: Der Bauträger darf Zahlungen nur unter bestimmten Sicherungsvoraussetzungen annehmen und in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf verlangen.

„Käufer sollten sicherstellen, dass eine Rate erst fällig wird, wenn der entsprechende Bauabschnitt tatsächlich erreicht ist“, rät Lehmann. „Frühzeitige oder ungesicherte Zahlungen bergen vermeidbare Risiken, etwa bei Bauverzögerungen oder finanziellen Schwierigkeiten des Bauträgers. Auch die eigene Finanzierung sollte auf diese Fälligkeiten abgestimmt sein, um zusätzliche Kosten durch Bereitstellungszinsen zu vermeiden.“

Übergabe, Abnahme und Mängel: Der entscheidende Moment

Die Abnahme ist ein wichtiger Schritt, bei dem der Käufer bestätigt, dass die Bauleistung im Wesentlichen vertragsgemäß erbracht wurde. „Es ist wichtig, die Immobilie gründlich zu prüfen und alle sichtbaren Probleme im Abnahmeprotokoll festzuhalten“, betont Lehmann. „Ein unabhängiger Sachverständiger kann dabei helfen, Mängel zu identifizieren, die einem Laien entgehen könnten.“

Die gesetzliche Verjährungsfrist für Mängelansprüche bei Bauwerken beträgt in der Regel fünf Jahre und beginnt mit der Abnahme. „Eine genaue Dokumentation von Anfang an ist entscheidend“, erklärt Lehmann. „Fotos, Protokolle und Schriftverkehr schaffen Klarheit, wenn später Nachbesserungen erforderlich sind.“

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Hinweise:

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Foto: © Wordliner / Bild erstellt mit OpenAI ChatGPT

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