Immobilie mit lebenslangem Wohnrecht verkaufen: Das sollten Eigentümer wissen

Eine Immobilie kann auch dann verkauft werden, wenn eine andere Person weiterhin darin wohnen darf. In der Praxis betrifft das häufig Häuser oder Wohnungen, die innerhalb der Familie übertragen wurden, während sich die Eltern ein lebenslanges Wohnrecht gesichert haben. Auch bei Modellen der Immobilienverrentung spielt dieses Thema eine wichtige Rolle. Für Verkäufer bedeutet ein eingetragenes Wohn- oder Nießbrauchrecht jedoch, dass der Verkauf gut vorbereitet werden muss. Entscheidend sind eine realistische Wertermittlung, die passende Käuferansprache und eine rechtssichere Vertragsgestaltung.

Wie ein Wohnrecht den Wert einer Immobilie beeinflusst

Ein dauerhaftes Wohnrecht wird üblicherweise im Grundbuch vermerkt und bleibt auch nach einem Verkauf bestehen. „Der Käufer erwirbt die Immobilie, kann sie jedoch nicht uneingeschränkt nutzen, solange die berechtigte Person dort lebt“, erklärt Bernd Lehmann, Geschäftsführer von REGIOGRUND Immobilien. Dies führt zu einem Abschlag beim Wert. Gutachter berücksichtigen dabei Faktoren wie das Alter der berechtigten Person, die durchschnittliche Lebenserwartung, den Umfang des Wohnrechts sowie den marktüblichen Mietwert der genutzten Räume.

Je jünger die berechtigte Person ist und je umfassender das Wohnrecht gestaltet ist, desto größer ist die Auswirkung auf den Verkehrswert. „Bei einem Nießbrauchrecht kann der Abschlag noch höher ausfallen, da der Berechtigte die Immobilie nicht nur bewohnen, sondern auch wirtschaftlich nutzen darf“, fügt Lehmann hinzu. Eine professionelle Bewertung ist daher unerlässlich, um den Angebotspreis angemessen festzulegen.

Wer kommt als Käufer für Immobilien mit Wohnrecht infrage?

Immobilien mit bestehendem Wohnrecht sind selten für Käufer geeignet, die kurzfristig selbst einziehen möchten. „Für Kapitalanleger mit langfristigem Interesse sind sie jedoch attraktiv“, so Lehmann. Diese erwerben Objekte oft zu einem reduzierten Preis und hoffen, sie später selbst nutzen, vermieten oder verkaufen zu können.

Auch Familienangehörige, Stiftungen oder Investoren, die an wertstabilen Immobilien interessiert sind, können zur Zielgruppe gehören. „Eine klare Kommunikation ist entscheidend“, betont Lehmann. Das Wohnrecht sollte nicht als versteckter Nachteil erscheinen, sondern von Anfang an offen erklärt werden. Wer die Bedingungen versteht, kann besser einschätzen, ob das Objekt zur eigenen Strategie passt.

Klarheit im Kaufvertrag schaffen

Beim Verkauf muss genau festgelegt werden, welche Rechte und Pflichten Käufer, Verkäufer und Wohnberechtigte haben. Dazu gehören Fragen zur Instandhaltung, den Nebenkosten, Modernisierungen, Zutrittsrechten und möglichen Einschränkungen bei Umbauten. „Der Kaufvertrag sollte klar auf den Grundbucheintrag Bezug nehmen“, rät Lehmann.

Es ist ratsam, dass beide Parteien eng mit Notar, Gutachter und Immobilienexperten zusammenarbeiten. „So lassen sich Missverständnisse vermeiden und der Verkauf bleibt für alle Beteiligten nachvollziehbar und fair“, erklärt Lehmann.

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Hinweise:

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Foto: © Wordliner / Bild erstellt mit xAI Grok

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